不動産を持つ家族が亡くなったとき、多くの人が直面するのが「相続登記（そうぞくとうき）」です。しかし、相続登記と聞いても、「何をすればいいの？」「今すぐ必要なの？」と戸惑う方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、相続登記は“不動産の名義を亡くなった人から相続人へ正式に引き継ぐ手続き”です。そして2024年4月からは法律の改正により、相続登記が義務化されました。つまり、「やってもやらなくてもいい手続き」ではなくなり、「しないと罰則がある手続き」に変わったのです。
ここではまず、相続登記の基本的な意味や役割、なぜ重要なのか、放置するとどんな問題が起こるのかといった「基本のキ」を解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の登記簿に記載されている名義人（所有者）を、亡くなった人から相続人に変更する法的な手続きのことです。たとえば、お父さんが土地や建物を所有していて、そのお父さんが亡くなった場合、その不動産を相続する人（たとえばあなた）が「自分が新しい所有者です」と登記簿上で正式に記録する必要があります。
日本ではすべての不動産に「登記簿」というものがあり、そこに「誰が所有しているか」が記載されています。これは公的な記録なので、売却や担保設定、固定資産税の課税などにも使われる重要な情報です。
相続登記をしないとどうなる？
「相続登記はあとでやればいい」「誰も住んでいない家だし急がなくてもいい」と思って放置してしまう人も多いのですが、相続登記をしないままでいると、以下のようなさまざまな問題が起こります。
不動産を売却できない
登記簿上の名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売ることができません。たとえ実際に相続して住んでいたとしても、法的には「所有者ではない」扱いになるため、第三者に所有権を移す手続きができないのです。
相続人が増えると手続きがさらに複雑に
相続登記を長年放置していると、最初の相続人がさらに亡くなって、次の世代に相続が発生することがあります。そうなると、手続きに必要な相続人がどんどん増え、全員の同意や書類が必要になってしまいます。結果として、手続きが非常に煩雑になります。
他の相続人とのトラブルに発展する可能性
相続登記をせずに口約束や曖昧な話し合いだけで不動産を扱っていると、あとで「そんな合意はしていない」「本当は自分も権利がある」といった争いに発展するリスクがあります。特に兄弟間など、相続人が複数いる場合は要注意です。
固定資産税の通知が来ない＝義務を果たせない
登記がされていないと、相続人に固定資産税の納税通知が届かない場合があります。すると税金の滞納になってしまったり、知らぬ間に差押えや競売になる可能性もあるのです。
相続登記の義務化とは？
これまで、相続登記は義務ではありませんでした。つまり、登記しなくても法律上の罰則はなく、実際に何十年も放置されている不動産も多くありました。しかし、これが社会問題となり、相続人が不明な「所有者不明土地」が全国的に増加したことから、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
新しいルールでは、相続が発生してから3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。これは正当な理由がない場合に限りますが、「忙しくてできなかった」「面倒で放置していた」では通用しません。
「名義変更だけなのに、そんなに大変なの？」と思う方へ
一見すると「ただの名義変更」と思えるかもしれませんが、相続登記は戸籍の収集や遺産分割協議、場合によっては他の相続人との合意など、さまざまな書類や手続きを伴います。
特に近年は「親が亡くなったけれど家は空き家になっている」「兄弟で相続の話がまとまらない」といったケースが増えており、問題がこじれる前に、できるだけ早めに取りかかることが大切です。
まずは「知ること」から始めよう
相続登記は、避けて通れない重要な手続きです。「まだ大丈夫」と思っていても、相続は突然起こるものであり、対応を後回しにすると取り返しのつかない事態を招くこともあります。
本記事ではこのあと、相続登記の具体的な流れ、必要書類、費用、よくあるトラブルや法改正のポイントまで、順を追ってわかりやすく解説していきます。まずは全体像をしっかり把握し、必要な手続きに備えましょう。
相続登記が必要になるタイミングとは？
「相続登記が必要って聞いたけど、うちはまだやらなくていいのでは？」
そんなふうに感じる方も少なくありません。しかし、相続登記は「いつかやる」ではなく、「必要なときにすぐ動かないと不利益を受ける」性質のものです。
不動産の相続登記が必要になるのは、不動産の所有者が亡くなったときです。
たとえば、次のようなケースが該当します。
- 実家の土地と建物が父親名義だったが、父が他界した
- 母の名義でアパートを所有していたが、母が亡くなった
- 祖父母からの土地を代々登記せずに引き継いできたが、最近名義人が亡くなった
不動産を相続したとき、その所有者としての情報を正しく公的に記録するためには、相続登記が不可欠です。
「すぐに売らないなら登記しなくてもいい」は間違い？
「家族しか住んでいない」「売却する予定もない」といった理由から、登記を放置してしまう人もいます。しかしこれは、大きなリスクをはらんでいます。
不動産登記制度は「誰が所有者なのか」を明らかにすることで、トラブルを未然に防ぐための仕組みです。登記簿に正確な情報が載っていなければ、いざというとき（売却、賃貸、相続、担保設定など）に手続きができなくなったり、他の相続人との間で争いが発生したりすることになります。
登記しないまま放置するとどうなるのか？
相続登記をしないままにしておくと、以下のような実害が生じます。
ケース1：売却できない
買主が見つかっても、登記簿に故人の名前が残っている限り、不動産の売買は成立しません。必ず、名義変更を済ませた後でないと契約できません。
ケース2：次の相続が発生して相続人が増える
たとえば、親が亡くなったあと登記せずに放置していた場合、その相続人（子ども）が亡くなると、今度はその子ども（孫）が相続人になります。関係者が2人から10人、20人と増え、手続きの難易度が急上昇するのです。
ケース3：共有名義のトラブル
兄弟姉妹など複数の相続人がいて協議がまとまらず、共有名義にしたまま放置していると、将来「修繕する・貸す・売る」などの判断が全員一致でないと進められなくなります。共有不動産は往々にして“使いにくい資産”になります。
2024年からの「義務化」とその意味
これまでは、相続登記をしてもしなくても、法的な罰則はありませんでした。しかしそれが変わったのが2024年4月1日。
この日から、相続登記は義務になりました。
義務化の概要
- 対象：2024年4月1日以降に不動産を相続したすべての人
- 期限：相続を知った日から3年以内に登記を行うこと
- 罰則：正当な理由なく登記しないと、10万円以下の過料
相続登記の義務化は、放置された土地や建物が社会問題化していることへの対応策です。
日本では、所有者が不明な土地の面積が九州全体の面積を超えるとも言われており、国や自治体が再開発やインフラ整備をする上での大きな障害となってきました。
過去の相続（2024年以前）も対象になるのか？
気になるのが、「すでに親が亡くなっているが、まだ登記していないケース」についてです。結論としては、義務化以前の相続であっても、今後新たに名義変更をする場合には登記が必須になります。
また、次の相続（たとえば祖父→父→自分と続く相続）に進むときに、過去の登記を飛ばして手続きすることはできません。過去の相続登記をすべて済ませる必要があるため、早めに動くのが得策です。
相続登記が必要になるその他の場面
相続登記は、親族が亡くなった直後以外でも、以下のようなきっかけで必要になることがあります。
- 不動産を売却・処分しようとしたときに、登記が必要と判明した
- 固定資産税の納付書が届かなくなり、市町村から連絡を受けた
- 相続した空き家を取り壊す、または賃貸に出そうとした
- 兄弟との話し合いで、名義をはっきりさせておきたいと決めた
これらはすべて「実際に不動産をどうにかしたい」と思ったときに浮上してくる問題です。その段階になってあわてて登記を進めるのではなく、前もって計画的に対応することが、後悔しない相続のポイントです。
必要なタイミングは「すぐそこ」にある
相続登記が必要になるのは、不動産所有者が亡くなった時点からです。そして、売る・貸す・譲るなどの具体的な行動を起こす前に、必ず名義の変更をしておかなければなりません。
2024年からは義務化され、3年以内の登記が求められるようになったことで、「面倒だから」「今すぐ困っていないから」といった理由では通用しなくなりました。
今すぐに不動産を動かす予定がなくても、将来に備えて正しく手続きを済ませておくことが、家族の資産を守るためにとても大切です。
相続登記の基本的な流れ
「相続登記が必要だとはわかったけれど、実際には何をすればいいのか分からない」という声は少なくありません。
ここでは、相続登記を自分で行う場合を想定して、必要な書類やステップ、注意点を具体的に解説します。司法書士に依頼する場合でも、基礎知識として全体の流れを把握しておくことはとても重要です。
ざっくり5ステップで理解
相続登記の手続きは、次の5つのステップで進みます。
- 相続人を確定する（戸籍の収集）
- 遺産分割協議書を作成する（誰が不動産を相続するか決める）
- 必要書類を準備する
- 登記申請書を作成する
- 法務局に提出する
ひとつひとつの手順にはポイントがありますので、以下で詳しく見ていきましょう。
ステップ① 相続人を確定する（戸籍の取得）
まず最初にやるべきは、亡くなった方の戸籍をすべて集めて、法定相続人を確定することです。
これは登記の土台となる重要な作業で、誤りがあると登記が無効になる可能性もあります。
集める戸籍の例：
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍（改製原戸籍を含む）
- 相続人全員の現在の戸籍（住民票の写しも必要）
この作業は時間がかかることが多く、特に本籍地が遠方にある場合などは郵送で取り寄せる必要があります。
ステップ② 遺産分割協議書の作成
相続人が1人だけであればその人が単独で登記できますが、2人以上いる場合は「誰がどの財産を相続するのか」を話し合って決める必要があります。これが遺産分割協議です。
不動産の扱いを明確にし、全員の合意を文書にしたものが遺産分割協議書です。
協議書には以下の内容を記載します：
- 不動産の情報（登記簿通りの地番・家屋番号）
- 相続する人の氏名・住所
- 他の相続人がその内容に同意する旨
- 相続人全員の署名・実印の押印
また、全員分の印鑑証明書（発行後3か月以内）も必要になります。
ステップ③ 必要書類の準備
登記に必要な書類は多岐にわたります。一般的には以下の通りです：
| 書類名 | 説明 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍（出生～死亡） | 相続関係を証明するため |
| 相続人全員の戸籍 | 続柄確認用 |
| 住民票（相続人） | 登記簿に住所が載るため |
| 除票（被相続人の住民票） | 亡くなったことの証明 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に必要 |
| 遺産分割協議書 | 複数の相続人がいる場合 |
| 印鑑証明書（相続人全員分） | 協議書の信ぴょう性確保 |
| 登記申請書 | 手続き用の書類（後述） |
※遺言書がある場合は、検認済みの遺言書と検認調書が必要になります。
ステップ④ 登記申請書の作成
申請書は、法務局での手続きの“本体”となる書類です。
作成にはある程度の形式と法的な知識が必要ですが、法務局のサイトにはひな形（記入例）が用意されているため、参考にしながら作成できます。
申請書に記載する内容：
- 不動産の情報（地番、家屋番号など）
- 相続人の情報（住所、氏名）
- 登記の原因（例：令和○年○月○日 相続）
- 添付書類一覧
- 登録免許税の額
- 提出日、連絡先など
ステップ⑤ 法務局へ提出（窓口・郵送・オンライン）
書類がすべてそろったら、不動産の所在地を管轄する法務局に申請書を提出します。
提出方法は次の3つから選べます：
- 窓口に持参
- 郵送（書留がおすすめ）
- オンライン申請（登記・供託オンライン申請システムを利用）
郵送やオンラインでも可能ですが、初めての方は一度窓口で相談するのがおすすめです。法務局には相談窓口があり、書類の不備や注意点について丁寧にアドバイスしてもらえます。
登記完了までの期間と注意点
申請から登記完了までの期間は、通常1～2週間程度です。ただし、法務局の混雑状況や内容によってはそれ以上かかることもあります。
完了後は、「登記完了証」として書類が返送されるか、窓口で交付されます。また、法務局のWebサイトで登記情報を確認することも可能です。
自分でやる？司法書士に頼む？
ここまで見てきた通り、相続登記は個人でも可能ですが、戸籍の取り寄せや協議書の作成、申請書の記載など慣れていないと難しい部分も多いです。
以下のような場合は、司法書士への依頼も検討するとよいでしょう。
- 相続人の数が多い
- 戸籍が複雑で読み解けない
- 忙しくて手続きの時間が取れない
- 不動産が複数あり、扱いが異なる
報酬は5万〜10万円が相場ですが、トラブル防止と時間の節約という観点では十分に価値があります。
計画的な準備がスムーズな登記への近道
相続登記は、一見複雑に感じられるかもしれませんが、手順に従ってひとつずつ進めれば対応可能な作業です。ただし、書類の不備や記載ミスがあると受理されないこともあるため、慎重に進めることが大切です。
次のセクションでは、相続登記にかかる費用や時間、専門家への依頼コストについて具体的にご紹介します。より現実的な検討をするためにも、引き続きご覧ください。
相続登記にかかる費用と時間
相続登記は法的な義務となった今、「やらなければならない」手続きですが、実際に気になるのはどれくらいのお金と時間がかかるのかという点ではないでしょうか。
このセクションでは、相続登記にかかるコストを「自分でやる場合」と「専門家に依頼する場合」に分けて具体的に解説します。また、登記にかかる時間の目安や、費用を抑えるコツについても取り上げます。
相続登記の主な費用項目
相続登記に必要な費用は、大きく以下の3つに分類できます。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 登録免許税 | 国に支払う税金（必須） |
| 書類取得費 | 戸籍、住民票、評価証明書などの取得費用 |
| 専門家への報酬 | 司法書士などに依頼した場合にかかる費用 |
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
登録免許税
相続登記において、最も重要な支出がこの「登録免許税」です。
これは法務局で登記を申請する際に必ずかかる税金で、次のように計算されます。
固定資産評価額 × 0.4％（1000円未満切り捨て）
たとえば：
- 固定資産評価額が1,000万円 → 登録免許税は 4万円
- 評価額が500万円 → 登録免許税は 2万円
評価額は市区町村が発行する「固定資産評価証明書」で確認できます。なお、不動産が複数ある場合（家＋土地など）は、それぞれに税額が発生します。
書類取得にかかる実費
登記に必要な各種書類（戸籍謄本、住民票、評価証明書など）を役所で取り寄せる際にも、一定の費用がかかります。
| 書類名 | 取得費用の目安（1通） |
|---|---|
| 戸籍謄本・除籍謄本 | 約450〜750円 |
| 住民票 | 約300円 |
| 印鑑証明書 | 約300円 |
| 固定資産評価証明書 | 約400〜500円 |
たとえば、被相続人の出生から死亡までの戸籍をすべて集める場合、5〜10通以上になることもあり、合計で3,000〜6,000円前後かかることがあります。
司法書士に依頼した場合の費用相場
相続登記を司法書士に依頼する場合、手続きの難易度や不動産の数、相続人の数によって費用は異なりますが、おおよそ以下が相場です。
| 内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 登記手続き一式（1件） | 5万円〜10万円前後 |
| 書類収集代行 | 別途1万〜3万円程度 |
| 相続人が多い場合の追加費用 | 1人あたり数千円加算 |
たとえば、戸建て住宅の登記だけであれば、登録免許税＋司法書士報酬で10万円以内に収まるケースが多いです。
一方で、不動産が複数ある、相続人が全国に点在している、遺産分割が複雑などの場合は、20万円以上かかることもあります。
自分でやる場合と依頼する場合の費用比較
以下は、よくあるケースの比較です。
| ケース | 自分でやる場合 | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 書類取得費 | 約5,000円〜1万円 | 約5,000円〜1万円（実費） |
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 0.4% | 同左 |
| 報酬・手数料 | 0円 | 5万〜10万円以上 |
| 合計目安 | 2万〜5万円程度 | 10万〜20万円程度 |
※金額は目安です。不動産の数・評価額・地域差により異なります。
登記完了までにかかる時間の目安
自分でやる場合
戸籍の取り寄せや協議書の作成に時間がかかるため、全体で1か月〜2か月は見ておく必要があります。
書類が不備なく揃っていれば、登記申請から完了までの期間は1〜2週間ほどです。
司法書士に依頼した場合
プロが対応するため、スムーズにいけば2〜3週間程度で完了することも可能です。ただし、相続人間の協議に時間がかかる場合はそれ以上になります。
費用を抑えるコツ
相続登記にかかるコストをできるだけ抑えるためには、次のような工夫が役立ちます。
- 戸籍などは一括請求する：本籍が複数に分かれている場合でも、役所に「出生から死亡まで必要」と伝えるとスムーズ
- 固定資産評価額を事前に調べる：市区町村役場やオンラインで取得可能。評価額の低い不動産なら税額も低く抑えられる
- 登記簿上の住所を最新にしておく：変更登記が別途必要になるケースがあり、事前確認で余計な費用を防げる
- 専門家に「一部だけ依頼」する：戸籍収集だけ頼んで登記は自分で行うなど、分担する方法もある
費用の把握と段取りが成功のカギ
相続登記は、登録免許税や必要書類の取得に加え、手続きの内容によって専門家への報酬がかかります。
自分でやれば費用は抑えられますが、時間と手間を要するため、仕事や家庭の事情によっては司法書士への依頼も合理的です。
まずは、不動産の評価額と相続人の状況を整理し、全体像を把握してから進めることが、費用面・時間面どちらにおいても納得のいく相続登記の第一歩となります。
よくあるケースと注意点
相続登記は家庭によって状況が異なり、「親が亡くなったので家を相続するだけ」という単純なケースばかりではありません。
特に複数の相続人がいる場合や、遺言書が残されている場合、あるいは長年放置されたままの不動産を相続する場合には、登記に関するトラブルや手続き上の注意点が数多く潜んでいます。
このセクションでは、相続登記でよくある3つの典型的なケースと、それぞれの注意点について具体的に解説します。
ケース1：相続人が複数いる場合のトラブル
相続人が2人以上いる場合は、遺産分割協議が必要になります。この協議がスムーズにいくとは限らず、特に不動産は「分けにくい資産」であるため、争いが生じやすい傾向があります。
よくあるトラブル例：
- 一人が「家を相続して住みたい」と主張し、他の相続人と対立
- 1人だけが勝手に居住・管理している
- 「相続したくない」と主張して協議に参加しない人がいる
- 協議書に実印を押してくれない
注意点：
- 遺産分割協議は相続人全員の合意が必要。1人でも欠けていると無効になります
- 連絡の取れない相続人がいる場合、家庭裁判所で「不在者財産管理人」の選任が必要なことも
- 感情的な対立がこじれる前に、第三者（司法書士・弁護士）を入れることも検討しましょう
ケース2：遺言書がある場合の注意点
遺言書がある場合、原則としてその内容に従って相続登記を行います。ただし、どんな遺言でもすぐに使えるわけではありません。
注意点1：公正証書遺言かどうかを確認
- 公正証書遺言（公証人が作成）：検認不要でそのまま登記可能
- 自筆証書遺言（本人が書いたもの）：家庭裁判所での検認が必要
検認とは、遺言の内容を確認し、偽造や改ざんがないかを調べる法的手続きです。これをせずに登記を進めると、後で無効と判断されることがあります。
注意点2：不動産の特定が必要
「長男に土地を相続させる」とだけ書かれていても、法務局では登記できません。不動産を登記簿の記載通りに明確に記す必要があります（例：「○○市○○町○丁目○番地の宅地」など）。
注意点3：遺留分に注意
他の相続人に最低限保証された取り分（遺留分）を侵害する内容の遺言書だった場合、相続トラブルに発展することがあります。特に不動産を特定の相続人に集中させる場合は慎重な対応が必要です。
ケース3：相続登記を放置していた場合
「親が亡くなって10年以上経つが、何も手続きしていない」
こういったケースは全国的にも多く、“登記されていない不動産”が社会問題にもなっています。
起こりがちな問題：
- 相続人の1人が亡くなり、次の世代（孫やその配偶者）に相続権が移っている
- 相続人が全国に散らばっており、連絡が取れない
- 登記簿が古く、所有者が何代も前のまま
このような状態では、登記を行うのに必要な書類が非常に多くなり、手続きが煩雑化します。法務局でも対応できないケースがあり、家庭裁判所での調停や審判が必要になることもあります。
早期対応が重要な理由：
- 相続人が増えるほど、登記のハードルは高くなる
- 書類が揃わない・協議がまとまらないという事態になりがち
- 所有者不明土地問題の一因となり、相続人自身にも負担がかかる
今は困っていなくても、次の世代に迷惑をかけることにならないよう、できるだけ早く登記を済ませることが大切です。
共有名義のままにしておくリスク
相続人が複数いて協議がまとまらない場合、「とりあえず共有名義で登記する」という選択をする人もいますが、これは将来的なトラブルの火種になりかねません。
共有名義の問題点：
- 不動産を売る・貸す・修繕するなど、すべてに共有者全員の同意が必要
- 1人が意思表示しないだけで、何も進まなくなる
- 持ち分だけを勝手に売却・譲渡されるリスクもある
- 次世代に移ると、さらに共有者が増える＝「数十人」になるケースも
共有登記は最終手段とし、可能であれば早期に単独名義への変更（たとえば買取や譲渡）を検討することが望ましいです。
想定外を避けるには「先手の対応」がカギ
相続登記には、表面上は見えにくい落とし穴が多くあります。
- 相続人が複数いると、合意形成が必要である
- 遺言書があっても、そのままでは使えないことがある
- 放置すればするほど、登記にかかる手間と費用が増す
つまり、相続登記は「今すぐ必要でなくても、先送りにしてはいけない手続き」なのです。
できるだけ早い段階で不動産の状態や相続人の状況を整理し、登記の方向性を決めていくことが、家族間のトラブルを防ぎ、資産を守ることにつながります。
2024年の法改正でどう変わった？
これまで相続登記は「義務ではない」手続きでした。親が亡くなっても不動産の名義変更をしないまま放置していても、法的な罰則はありませんでした。しかしそれが2024年4月、民法および不動産登記法の改正により、大きく変わりました。
この章では、法改正の背景や新たなルールの概要、対象となる人や罰則などについてわかりやすく整理します。登記の義務化は「知らなかった」では済まされない内容ですので、ぜひ正確に理解しておきましょう。
そもそも、なぜ法改正が必要だったのか？
相続登記の義務化が行われた最大の理由は、「所有者不明土地の増加」が深刻な社会問題になっているからです。
所有者不明土地とは？
登記簿上の所有者が亡くなっていたり、誰が相続したのか分からなくなっていたりする土地のこと。行政が連絡できず、開発や公共事業が進まなくなるケースが全国で多発しています。
現在、日本国内にある所有者不明土地は九州全土を上回る面積とも言われています。こうした土地は管理されずに放置され、災害や治安面の問題にもつながっているのです。
法改正の要点：登記が義務に
2024年4月1日施行の改正法では、相続によって不動産を取得した人に対して相続登記の申請義務が課されました。つまり、「登記するかしないかは自由」という状態ではなくなったのです。
義務化のポイントまとめ：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 対象 | 不動産を相続したすべての人（遺贈を含む） |
| 登記期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく登記しなかった場合は10万円以下の過料 |
このルールは、施行日以降に発生した相続だけでなく、過去に発生して未登記のものにも適用される可能性があります。たとえば、親が10年前に亡くなって登記していなかった場合、2024年4月以降にその不動産を売却する際には、登記をしなければ先に進めないのです。
「正当な理由」があれば過料は免除される？
義務化されたとはいえ、すべてのケースに一律で罰則が適用されるわけではありません。たとえば、次のような「正当な理由」があると認められれば、過料が科されない可能性があります。
- 相続人が行方不明で登記が進められない
- 遺産分割協議が係争中で、結論が出ていない
- 重い病気や障害などにより、物理的に手続きができない
ただし、「忙しかった」「手続きが面倒だった」「費用がなかった」といった理由は、正当とは認められません。3年の猶予期間は、必要な書類を集めて協議を行うには十分な時間と考えられているためです。
法改正でもう一つ重要な制度：「相続人申告登記」
登記義務化と同時に、「相続人申告登記」という新しい制度も導入されました。
これは、不動産を実際に取得したかどうかは別として、相続人であることを申告する制度です。
主な特徴：
- 登記申請と同じく、法務局に申告する
- 不動産を取得しない相続人も申告対象
- 遺産分割協議が未了でも申告可能
- この申告をすることで義務違反による過料の対象外になる
つまり、「まだ誰が相続するか決まっていないが、相続が発生したことは把握している」という段階で、この申告をしておくことで法的リスクを回避できるという仕組みです。
遺産分割が長引くことが予想される場合には、ぜひ活用したい制度です。
改正法が適用される範囲と注意点
この改正法は、日本全国にあるすべての不動産が対象です。土地だけでなく、建物、マンションの区分所有なども含まれます。
注意しておきたいのは、以下のような状況も例外ではないという点です。
- 地方にある古い空き家
- 長年使っていない農地や山林
- すでに建物が倒壊しているような物件
- 自分が「もう相続放棄した」と思っていた不動産
法務局の登記簿上、名義が故人のまま残っていれば、法的には「相続登記が未了」と見なされます。たとえ使っていない不動産でも、名義を変える義務は発生します。
これからどう変わる？
今回の法改正は、登記を“面倒な手続き”ではなく、“国民としての責任ある行為”と捉えるべき転換点です。将来的には以下のような変化が進むと考えられています。
- 相続放置によるトラブルの減少
- 所有者不明土地の減少と利活用の推進
- 相続登記の「自動化」や「簡素化」が進む可能性
- 金融機関や不動産会社が登記完了を前提とした取引を強化
一方で、これまでのように「放っておけばいい」という感覚のままでいると、思わぬ罰則や登記拒否、資産価値の低下といった不利益を被る可能性があります。
義務化は他人事ではない
2024年4月の法改正により、相続登記は「努力義務」ではなく、明確な法的義務となりました。
- 相続を知った日から3年以内に登記申請を行う
- 正当な理由がない限り、未登記には過料（10万円以下）
- 対象は不動産のすべて。空き家や農地も含む
- 相続人申告登記という選択肢もある
この制度は、誰もが避けて通れないライフイベントに関係するものです。特別な知識がなくても、まずは自分の立場を正しく把握し、必要な手続きを確認することが、資産と家族の安心を守る第一歩になります。
相続登記を円滑に進めるためのアドバイス
相続登記は一生にそう何度も経験することのない手続きです。
だからこそ、多くの人が「何から始めればいいのか分からない」「必要な書類が多すぎて挫折しそう」と感じてしまいます。
このセクションでは、相続登記をスムーズに、かつ確実に進めるための7つの実践的アドバイスをお伝えします。時間と手間を減らし、家族間のトラブルも回避できるよう、ぜひ参考にしてください。
まず「不動産の情報」を集めよう
登記を進めるには、対象となる不動産がどこにあり、どんな状態なのかを把握する必要があります。まずは以下の2点を確認しましょう。
- 登記簿謄本（全部事項証明書）：法務局やオンライン（登記情報提供サービス）で取得可能
- 固定資産評価証明書：市区町村の役所で取得可能。登録免許税の計算に使います
この段階で、「登記簿上の名義が既に祖父のままだった」「住所が旧住所のまま」など、思わぬ問題が見つかることもあります。早めの確認が肝心です。
相続人を確定し、関係を図にする
戸籍を収集する作業は時間がかかりがちですが、相続人を確定する作業は登記の基礎となります。
できるだけ被相続人の出生から死亡までの戸籍を一度に請求しましょう。
また、相続人同士の関係を家系図形式で可視化すると、全体像を把握しやすく、他の家族にも説明しやすくなります。
このステップは、協議書の作成や専門家とのやり取りでも役立ちます。
遺産分割協議は「書面」で必ず残す
話し合いで「長男が家を相続する」という結論に至っても、それを文書で証明できなければ、法務局での登記はできません。
- 遺産分割協議書は相続人全員の実印と印鑑証明書が必要
- 内容は「不動産の地番・住所・面積」など、登記簿どおりに正確に記載
- 協議に反対者がいる場合や話し合いが進まない場合は、家庭裁判所での調停も視野に入れる
なお、トラブルを避けるために、協議書の内容を事前に司法書士にチェックしてもらうのもおすすめです。
登記申請書の作成はひな形を活用
法務局のWebサイトや窓口では、登記申請書のひな形（サンプル）を無料で提供しています。
初めての方でも、これを参考にすればある程度自力で書くことが可能です。
とはいえ、不動産の種類や登記の目的によって細かな違いがあるため、不安があれば窓口相談や電話相談を活用しましょう。
法務局や市役所の「無料相談」を活用する
各地の法務局では、相続登記に関する無料相談会や登記手続き相談窓口を設けています。特に以下のような場合には相談をおすすめします。
- 相続人が多くて手続きが複雑
- 遺言書が見つかったが、内容に自信がない
- 書類の不備が不安
- 自分でやるべきか、専門家に任せるか迷っている
また、司法書士会や市区町村でも定期的に無料の法律相談会を開催していることがあります。地元の広報紙や市役所の掲示板をチェックしてみてください。
「費用」と「時間」の見通しを立てておく
自力で登記を進める場合でも、書類の取り寄せや役所への手続きには費用と時間がかかります。登記に取りかかる前に、次の2点を整理しましょう。
- 不動産の固定資産評価額 → 登録免許税の試算
- 戸籍・住民票の請求先 → どこに何を頼む必要があるか整理
また、登記にかかる全体期間としては1か月〜2か月が目安です。途中で仕事や家庭の都合で中断しないよう、できるだけ計画的に進めることをおすすめします。
すぐに登記できない場合は「相続人申告登記」を検討
前章でも触れましたが、2024年の法改正により導入された**「相続人申告登記」**は、登記が間に合わない場合の救済措置です。
遺産分割がまだ終わっていない、誰が不動産を取得するか決まっていない場合などでも、とりあえず「自分が相続人である」と申告しておけば、過料の対象外になります。
書類も比較的少なく、申告だけなら専門家に頼らなくても自力でできるため、登記の第一歩として利用価値が高い制度です。
焦らず、でも放置せずに一歩ずつ
相続登記を円滑に進めるには、なによりも「段取り」と「情報収集」がカギです。
- まずは不動産の内容と相続人を確認し
- 必要書類を集め
- 合意形成と文書化を進める
という流れを押さえつつ、困ったときには法務局や専門家の力を借りることで、想像以上にスムーズに手続きが進みます。
最も避けるべきは、「面倒だからあとでやろう」と放置してしまうこと。
早めに動いておけば、家族の財産を守るとともに、将来の相続人に迷惑をかけることも防げます。
